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新規掐中“七寸”房企如何投資“詩和遠方”

時間:2018-04-23  來源:中國科學報  作者:張敏

 
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房企運營邏輯迎大考

在房企紛紛宣布轉型運營商的路途中,尚未能形成盈利模式的業務,正迎來一次大考。

近日,發改委等5部門聯合印發《關于規范主題公園建設發展的指導意見》,強調嚴控主題公園的房地產傾向,對傳統的文旅地產開發模式提出挑戰;與此同時,全國首個全自持租賃房“萬科翡翠書院”高價預租,引發巨大爭議,為持有運營租賃物業帶來思考。

當這種不能再依靠高周轉解決資金問題的業態,開始成為更多房企重金試水的方向時,房企將如何抉擇和應對,是值得長期觀察和探討的議題。

一度被業界追捧的“文旅地產”概念,有可能因一紙文件而面臨終結。

4月初,發改委等5部門聯合印發《關于規范主題公園建設發展的指導意見》,強調嚴控主題公園的房地產傾向。并從規劃布局、土地出讓、業態管理等方面予以限制。盡管細則尚未予以明確,但足以對現有的文旅地產開發模式帶來沖擊。

“文旅地產”是一個行業概念,意指將文旅項目開發運營與房地產開發相結合,并從項目的整體運營中獲取收益。文旅因素的存在,通常會淡化“房地產”色彩,容易使企業在拿地和融資時取得便利。在具體運營中,捆綁拿地、銷售先行、滾動開發是主要模式,從而解決投資規模大、回報周期長的難題。

主題公園與文旅項目,雖然字面表述不同,但從業者均認為,兩者的涵義有著極大重合度,且文件對于“嚴控房地產傾向”的表述,已是明確無誤地直指“文旅地產”。

近年來,萬達、恒大、華僑城、雅居樂、佳兆業、中弘、藍光等房企,都在文旅項目上有深度嘗試,另有不少企業顯示出對“詩和遠方”的興趣。但按照新規,原有的商業模式恐怕難以為繼。意圖投資“美好生活”的房企,在文旅領域的前景如何,似乎到了重估之時。

房企的“小算盤”

“文旅項目拿地基本不走公開拍賣,招標也通常只是走個形式,更多情況是協議出讓。”國內某房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,大部分文旅項目體量大、業態多元,對開發和運營的要求較高,真正符合條件,又有意向的企業并不多。

同時,文旅項目又往往具有“城市符號”、“文化標簽”等特征,通常是地方政府的重點項目,對品質和美譽度有一定要求。

因此,面對為數不多(通常只有一個)的競爭者,地方政府會給予相應的拿地和稅收優惠。體現在拿地上,表現為整體出讓,成本低廉。“文旅項目用地不會分割出讓,通常都是整體出讓,體量大,經常會達上千畝,所有的業態都包含在里面。”上述人士表示。

在成本上,“有些議價能力強的大企業,每平米拿地成本只有幾百塊錢。”該人士表示,即使把持有部分的成本轉嫁到銷售部分,平均成本仍然大大低于市場水平。

萬達集團董事長王健林曾多次公開表示,萬達獲取文旅項目的土地成本要低于同行,且萬達“擁有主動權”。2017年7月,萬達將旗下13個文旅項目授予融創。據機構統計,融創獲取的土地成本不到1600元/平方米。考慮到這些項目大多位于熱點二線城市,這一成本顯得極低。

在運營模式上,由于投資規模大、回報周期長,企業多采用滾動開發的方式。其中,住宅、商鋪等可售型房地產產品通常率先推出,從而快速獲得現金回款,支持下一階段的項目開發。

這也是房企運營綜合體項目的常規模式,有助于減輕項目的投資壓力。但整個項目能否做到資金平衡,則取決于后期開發建設進度和企業運營能力。

以萬達首個文旅項目“南昌萬達城”為例,根據萬達官網信息,項目的開工時間為2013年6月18日。僅僅3個月后的9月7日,項目首期商鋪就已開盤,并實現售罄。而南昌萬達城正式開業的時間,則在三年后的2016年5月。

萬達被認為是文旅項目運營最為成熟的企業之一,其開發模式和運營流程基本能代表整體行業現狀。但由于房企運營文旅項目的能力參差不齊,部分項目在獲得前期銷售回款后,也會因后期建設和運營不力,導致資金鏈難以為繼,項目出現“爛尾”。據21世紀經濟報道記者了解,在海南、云南、浙江等多地,文旅項目曾出現過前期業主維權的現象。

文旅地產項目包含多種業態,其中,文化、娛樂、旅游、酒店等業態主要有賴于后期運營;住宅、商鋪、寫字樓等業態則能夠以銷售的方式來處理。由于后者是房地產企業最擅長運營的產品,也是項目資金鏈的重要部分,因此部分企業會通過修改規劃等方式,增加可售型物業的比重。

但這一做法同樣是“雙刃劍”。分析人士指出,若體驗式業態運營不力,可售部分的價值也會降低,會反過來影響去化。

新規掐中“七寸”

除萬達外,華僑城也被認為是文旅地產的重要代表企業。雖有“圈地造城”的嫌疑,但由于擁有核心文旅產品“歡樂谷”,華僑城仍然被看做產品最為完善、運營最成熟的房地產企業。

文旅項目對運營能力要求高,容錯率低,但房企仍在前赴后繼地布局。在入股樂視、收購萬達項目之后,融創提出“房地產下半場要投資美好生活”的說法。其中,文旅項目所屬的“大文娛”,正是“美好生活”的重要部分。

中型房企中,佳兆業挖來迪士尼高管,展示出在文旅領域的發力野心。藍光于2017年下半年推出首個文旅品牌,并提出文旅項目面向新一線及二三線城市。在存量領域,鏈家也加碼旅居業務,目前的市場重心位于海南和云南。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示,房企紛紛加碼文旅業務,既是看中消費升級的巨大前景,也有多元化戰略的考量。當然,也不排除借機補充房地產庫存的目的。

但根據新規要求,傳統的文旅地產開發模式將受到極大限制。

這份意為規范主題公園建設發展的文件指出,在主題公園周邊地區,合理規劃酒店、餐飲、購物、娛樂、交通等服務設施建設,控制與主題公園無關的住宅、寫字樓等項目。在主題公園園區內,要合理配套商業設施用地面積,不得擅自改變園區土地用途,嚴禁進行住宅、酒店、寫字樓、大型購物中心等房地產開發。

文件還提出,嚴控房地產傾向。其中包括:嚴格控制主題公園周邊的房地產開發,從嚴限制主題公園周邊住宅用地比例和建設規模,不得通過調整規劃為主題公園項目配套房地產開發用地。主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住宅等房地產開發項目,必須單獨供地、單獨審批,不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批,也不得通過在招拍掛中設置條件,變相將主題公園與周邊房地產捆綁開發。對擬新增立項的主題公園項目要科學論證評估,嚴格把關審查,防范“假公園真地產”項目。

此外,文件中關于“禁止違規填海建設主題公園”的說法,也被認為指向已經運營的部分文旅地產項目。

前述房企人士指出,該文件對主題公園的供地方式、業態配比、規劃布局等方面的嚴格規定,掐中了傳統文旅地產開發模式的“七寸”。但具體效果如何,仍將視執行情況而定。

上述人士表示,雖然房地產項目和主題公園項目被要求分開供地,但正如土地一二級開發通常“聯動”一樣,該做法仍然難以保證絕對的公平。若房企同時獲取園區土地和周邊的房地產用地,“賣房先行”的模式便很容易重燃。因此,文件在具體執行中,仍然需要細則加以補充。

嚴躍進則認為,文件將使房地產業“文旅熱”的現象出現降溫,對于規范這一領域有著重要意義。但他同時表示,這并不意味著房企進軍文旅的道路被完全堵死。以“輕資產”模式進軍文旅行業,成為未來唯一可行的方式。在這一過程中,運營能力強的企業可以借機做大。

 


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